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　　商品房原是指房地產開發經營企業，經批準用于市場出售而建造的房屋稱為商品房。商品房按銷售對象可分為內銷商品房和外銷商品房。內銷商品房是指房地產開發企業通過實行土地使用權出讓形式，經過政府計劃主管部門審批，建成后用于在境內范圍(目前不包括香港、澳門特別行政區和臺灣)出售的住宅、商業用房以及其他建筑物。外銷商品房是指房地產開發企業按政府外資工作主管部門的規定，通過實行土地批租形式，報政府計劃主管部門列入正式項目計劃，建成后用于向境內、外出租的住宅，商業用房及其他建筑物。

　　商品房買賣合同簽訂注意事項

　　(1)簽訂商品房買賣合同時購房者要具有強烈的合同意識，知道在合同中盡可能地爭取自己的合法權益。因此，在簽訂合同前一定要認真、完整地閱讀合同：提出質疑，對于不理解的地方要認真調查清楚。

　　第一條  項目建設依據  出賣人以___________方式取得位于___________、編號為___________的地塊的土地使用權。

　　第二條  商品房銷售依據　　【土地使用權出讓合同號】【土地使用權劃撥批準文件號】【劃撥土地使用權轉讓批準文件號】為________。該地塊土地面積為___________，規劃用途為___________，土地使用年限自______年_____月_____日至___年__月___日。　出賣人經批準，在上述地塊上建設商品房，【現定名】【暫定名】___________。建設工程規劃許可證號為___________，施工許可證號為______。

　　第三條  買受人所購商品房的基本情況　　買受人購買的商品房(以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準)為本合同第一條規定的項目中的：第___________【幢】【座】___________【單元】【層】___________號房。
　　該商品房的用途為___________，屬___________結構，層高為___________，建筑層數地上___________層，地下___________層。
　　該商品房陽臺是【封閉式】【非封閉式】。

　　三、申請商品房預售許可證的流程

　　房地產開發企業在具備相關條件及持有相關完整的資料之后，就可以向杭州市房地產管理局市場管理處提交許可申請，市場處工作人員接受申請后會對相關資料進行初審，在初審通過之后相關資料送市場管理處處長復審。在復審通過之后，相關資料送分管副局長審批。經審查申請人的申請符合許可條件的，由審核人員制作許可證書并通知申請人領取商品房預售許可證;如果經審查不符合許可條件的，作出不予行政許可決定，申請人若對決定不服，可以依據行政許可法提請行政復議或是行政訴訟。該行政許可會在5個工作日作出，并公示3天。開發商在領取許可證后就可以組織開展商品房預售工作。

　　第一章  總  則

　　第一條  為了規范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》，制定本辦法。

　　第二條  商品房銷售及商品房銷售管理應當遵守本辦法。

　　自住型商品房申請條件：

　　無論是京籍家庭還是外地人申請購買“自住型商品房”，首先要經過政府的購房資格審核。北京戶籍家庭需要符合名下無房或僅有一套住房的條件;非京籍家庭持有有效暫住證，連續5年(含)以上在北京市繳納社保或個稅，可以購買一套住房。單身人士購買的要年滿25周歲。就是說名下無房或僅有一套住房的北京戶籍家庭以及符合購房條件且名下無房的非京籍家庭，都可以購買“自住型商品房”。

　　北京自住型商品房申請流程

　　一：報名

　　二：核驗

　　三：搖號

　　四：選房

　　五：簽約

　　1、商品房的樓層空間高度標準

　　住宅層高不應高于2.80m。

　　臥室、起居室的凈高不應低于2.40m，其局部凈高不應低于2m。

　　利用坡屋頂內空間作臥室時，其一半面積的凈高不應低于2.10m，其余部分最低處高度不宜低于1.5m。

　　廚房的凈高不應低于2.20m，衛生間、廁所、貯藏室的凈高不應低于2m。

　　衛生間、廁所內采用蹲式大便器時，其蹲位處地面距上部存水彎的凈高不應低于1.90m。

　　以上談到的層高的國家標準只是層高的最低標準，如果購房合同中買賣雙方對層高另有約定(該約定必須高于國家標準，否則無效)，則開發商交房時應當達到約定的標準。

　　我國商品房使用年限是70年，另外要區分“房屋所有權”與“房屋土地使用權”，土地使用權年限最高是70年(居住用地)，當70年土地使用期滿了之后，土地收歸國有，但地上的房屋的所有權還是屬于業主的。如果再次申請土地使用權，則應該根據當時的地價水平，補繳土地出讓金。

　　70年產權到期后土地使用權的處理方法：
　　1、土地使用者向土地管理部門提交續期申請書，除根據社會公共利益需要收回的，應當予以批準。獲得批準續期的，重新簽訂土地有償使用合同，支付土地有償使用費。這樣，你的房產所有權便得以延續。當然，變成危房強制拆除的除外。
　　2、土地使用者未申請續期的，土地使用權和地上房產由國家無償收回。房屋所有權也就自然消失。
　　3、土地使用者提出續期申請，根據法律規定沒有批準續期的(即根據社會公共利益需要收回的)，土地使用權國家無償收回，但對于地上房產，根據收回時的殘余價值給予相應補償。