商品房是指在市場經(jīng)濟條件下，具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營的住宅，均按市場價出售。由于中國長期以來在住房體制上實行的是供給制，所以，商品房是80年代以后才在中國出現(xiàn)的。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價等組成。

商品房價格構(gòu)成

一、土地使用權(quán)取得費

商品住宅開發(fā)經(jīng)營單位依法通過國有土地出讓、轉(zhuǎn)讓獲得國有土地使用權(quán)的，其土地使用權(quán)取得費為支付的出讓、轉(zhuǎn)讓費用、拆遷安置補償?shù)膬糁С黾鞍匆?guī)定應(yīng)交付的有關(guān)稅費之和;商品住宅開發(fā)經(jīng)營單位依法通過行政劃撥取得國有土地使用權(quán)的，其土地使用權(quán)取得費為取得該劃撥土地所支付的征地費、拆遷安置補償費及城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費等費用之和。

二、住宅開發(fā)成本

1、前期工程費。包括水文及工程地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃設(shè)計、項目可行性研究、建筑設(shè)計、施工通水、通電、通路及平整場地等費用支出。

2、建筑、安裝工程費、設(shè)備費。包括房屋主體部分的土建(含樁基)工程費、水電安裝工程費(含結(jié)構(gòu)和裝修)、設(shè)備購置費等。

3、附屬工程費。包括住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和列入住宅小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃的非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費。

4、開發(fā)間接費。指開發(fā)經(jīng)營單位直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的各項費用。

5、其他符合國家規(guī)定并與項目開發(fā)直接有關(guān)的費用。

三、住宅開發(fā)期間費用

指開發(fā)經(jīng)營單位在開發(fā)經(jīng)營過程中發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用、銷售費用等支出。住宅開發(fā)期間費用應(yīng)按受益項目進行合理分?jǐn)偂?/p>

1、管理費用，指開發(fā)經(jīng)營單位行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。

2、財務(wù)費用，指開發(fā)經(jīng)營單位在開發(fā)經(jīng)營過程中為籌措建設(shè)資金而發(fā)生的各項費用，包括企業(yè)經(jīng)營期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損失、調(diào)劑外匯手續(xù)費、金融機構(gòu)手續(xù)費，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財務(wù)費用。

3、銷售費用，指開發(fā)經(jīng)營單位為銷售而發(fā)生的各項費用。

四、利潤

以上地使用權(quán)取得費和住宅開發(fā)成本之和為基數(shù)計取，屬政府定價或政府指導(dǎo)價的商品住宅，其利潤率由政府價格主管部門確定;屬市場調(diào)節(jié)價的商品住宅，其利潤率由開發(fā)經(jīng)營單位自行確定。

五、稅金

指依據(jù)國家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加等。稅金按國家規(guī)定的稅目和稅率執(zhí)行。固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅不列入組價因素，在商品住宅銷售價格外按稅務(wù)部門的規(guī)定辦理。

六、商品住宅差價

包括樓層差價、朝向差價。樓層差價、朝向差價分別按增減代數(shù)和為零的原則，由開發(fā)經(jīng)營單位自行制定，其中屬政府定價的政府指導(dǎo)價的，報價格主管部門確認(rèn)。

商品房定價有三個內(nèi)容

1、總體均價確定

商品房總體均價確定可以采用消費者反饋法(問卷調(diào)查)、市場定價法(層次分析法)和專家意見法三個方法，最好是通過三個方法分別得到項目總體均價，然后在按照權(quán)重計算最終均價。

2、推售策略確定

推售策略決定了你把房子分多少次推出來，每次計劃推出的房源數(shù)量有多少，這樣才能計算各期推售房源的均價和如何實現(xiàn)整體均價。

3、每套房屋定價

在確定了推售單位之后，按照推售單位房源的各種差異(位置、朝向、戶型、景觀、交通、噪音等等)，分別測算出每套房屋的評分，按照房屋評分系統(tǒng)，結(jié)合均價計算所有房屋的單獨售價。

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