最近，有機構撰文稱，目前，中國一線城市房屋總價值可買下半個美國。這讓很多人想起，當年日本房地產泡沫破滅之前，東京的房價可以買下整個美國的“前車之鑒”。

我春節后接到的大多數的電話，都是要么問要不要賣掉在一線城市的房子，要么是要不要出手買一線城市的房子。買者和賣者都懷著深深的恐懼，表示看不懂現在一線城市的行情。我理解他們的情緒，因為我也看不懂為什么瘋漲。就如同很多人看不懂，為什么北京市西城區一個11平米的破破爛爛的大雜院里的破房子，能夠賣到530萬，每平米達到了46萬的天價。

這兩天不斷有人告訴我，現在房子幾乎一天一個價格，真的是瘋了。在中國房地產的歷史上，這種現象有個學術名稱：“恐慌性購買”，而過去的歷史表明，在恐慌下參與這個瘋狂的游戲的，都成了人生贏家，而每次預測房價泡沫要破滅的，都成了被恥笑的對象。然而，這一次，是歷史重演，還是歷史的終結？

之前在很多文章中，對于包括一線城市、熱點城市、重點城市在去庫存和貨幣寬松背景下出現上漲以及大漲，筆者都有過詳細的分析。而且特別告訴大家，按照房地產進入過剩階段的“二八定律”，20%以上的城市的房產是可以投資的安全產品，除非中國經濟崩潰。然而，對于北方還春寒料峭，供暖季都沒有結束的情況下，房地產進入如此瘋癲的狀態我的確始料不及，就如同我沒看懂去年深圳房價上漲了50%左右一樣。

我不認為諸如大城市的種種優勢，什么教育啊，公共服務啊，未來人口流入的預期啊這些陳詞濫調可以解釋當下的瘋漲行情。因為這些優勢不是突然就有的，而是一直就存在。去庫存的政策和貨幣的寬松也是過去一段時間很多人的預期。在我看來，唯一可以解釋當下熱點城市瘋漲行情的就是這個瘋狂的游戲中的一些玩家通過“首付貸”等金融手段進行的加杠桿行為。在經歷一段時間的遮遮掩掩之后，房地產加杠桿的事實已經逐漸的在浮出水面，當然，水很深，不一定全部浮出，但浮出的一小部分已經讓人非常駭人。

《第一財經日報》報道深圳的杠桿情況，“從3月初開始，深圳對小貸公司、P2P等為購房者發放首付款進行排查，初步掌握的數據顯示，深圳首付貸存量規模在20億元以上。”而首付貸的參與者，包括中介機構、開發商、小貸公司、互聯網金融平臺，以及一些正規的銀行機構都卷入其中。通過“首付貸”等加杠桿行為，購房者的首付比例事實上可以降到10%，如果通過多個平臺反復拆借，甚至可以做到零首付。

深圳查出來的“首付貸”規模盡管只有20億，但其放大效應不容忽視。這種加杠桿行為帶來的，是杠桿的不斷放大和反復的炒作，由于資金來源和操作的隱蔽，其中蘊藏的風險根本難以控制。特別是，由于“首付貸”這種產品本身的高收益性，誘使很多正規銀行參與其中，在銀行的房貸中，究竟有多少是“首付貸”，根本難以查清，風險有多大，只有在房價下跌的時候才能知道。

如果本輪一線城市的瘋漲是通過“加杠桿”和操作導致的，則這種瘋漲絕不可持續，管理層面對杠桿可能引發的風險，一定會及時出手嚴打，不會犯去年股市縱容杠桿的錯誤。加杠桿導致的結果就是激發很多人的“動物精神”，導致市場的非理性繁榮。諾獎得主希勒在《非理性繁榮》中對此有深刻的描述：“投機泡沫是這樣一種情況：關于價格上漲的新聞刺激了投資者熱情，投資者熱情通過心理感染在人群中傳播，并在此過程中放大可證明價格上漲合理性的故事。”這吸引了“越來越龐大的投資者群體，盡管他們懷疑投資的真實價值，但也被吸引入局，部分是因為他們嫉妒他人的成功，部分則是因為賭徒的興奮”。

在《非理性繁榮》中，希勒特別談到“房價只漲不跌”的神話：“很多人似乎有一種強烈的直覺，無論什么地方的房價都只漲不跌。如果要他們拿出證據來，他們通常會說，因為土地只有一點，房地產的價格一定會持續上漲。”“房價只漲不跌的吸引力在于，它往往伴隨著房地產繁榮的故事，被人們口口相傳，為房價暴漲推波助瀾。”當年日本市場也是如此，日本的地比中國的更少，日本人當年認為日本房價會永遠漲下去，然而，結果就是猝不及防的暴跌，和已經進入“失去”的第三個十年。

和日本泡沫經濟破滅前相比，中國社會、經濟在抗風險能力方面遠遠遜色于日本，既沒有日本具有國際競爭力的制造業基礎，又沒有居民財富的積累，整個經濟的積淀和底蘊遠遠落后于日本。一些善意的人提醒，我們要避免重蹈日本覆轍，而事實的情況是，一旦這種瘋狂的泡沫破滅，我們比日本要慘100倍。

我個人一直支持房地產的穩定和健康，也認為一線城市房價穩步上漲既有利于宏觀經濟，也符合一線城市的實際情況。然而，一旦上漲變成了瘋漲，并且瘋漲背后是不可持續的加杠桿行為，則幾乎意味著，這是中國房地產在死亡的路上的一次豪賭和狂奔。一個顛撲不破的原理是，瘋狂一定是要付出代價。一線城市和熱點城市，如果不是瘋漲，而是穩步上漲，應該還有幾年的好日子，政策也樂意看到。但如果一旦瘋漲，政策肯定會收緊，一次瘋漲換來的，就是多年的落寂和蕭條。加爾布雷斯在《大崩潰》中說的很清楚：“一直充滿氣的皮球一旦被戳破，就不會有條不紊的漏氣。”

作者：馬光遠

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