我們大家都知道隨著現(xiàn)在房價(jià)政策的改革，即使政府能夠在一定程度上抑制房價(jià)的過度攀升，但是房價(jià)也只是將漲價(jià)的速度放緩了一些，并不會有下降的趨勢，所以很多人就會希望盡快購房，而房主看見房屋一夜之間房價(jià)上漲的情況，會違約的不在少數(shù)，所以也會導(dǎo)致二手樓交易糾紛案件的增加，那么今天我們就來教大家一些方法，以便大家在交易時(shí)能夠維護(hù)自己的合法權(quán)益。

案例一：業(yè)主坐地起價(jià)30萬被判決強(qiáng)制過戶

吳小姐與胡先生于2014年11月27日，通過深圳市某地產(chǎn)中介公司簽訂了《二手房買賣合同》。該合同約定吳小姐購買吳先生位于深圳市南山區(qū)深南路某小區(qū)的房產(chǎn)，合同總價(jià)款200余萬元。依據(jù)合同的約定，吳小姐于2014年11月支付定金600000元人民幣，胡先生于2014年12月將涉案房產(chǎn)交付給吳小姐占有使用。后吳小姐在過年期間又支付部分房款，2015年3月，雙方在建設(shè)銀行辦理建設(shè)銀行辦理了70余萬元的資金監(jiān)管。后吳小姐取得70余萬元的銀行貸款承諾書，并代為支付擔(dān)保贖樓費(fèi)用將房產(chǎn)贖出。

然而，2015年3月吳小姐要求繼續(xù)履行合同協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)，但胡先生卻以房屋價(jià)格上漲為由，要求吳小姐多支付購房款30萬元，否則拒絕協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)。吳小姐在同意適當(dāng)增加的基礎(chǔ)上，胡先生仍然拒絕。

2015年4月吳小姐提出訴訟：請求判令胡先生繼續(xù)履行雙方所簽訂的《二手房買賣合同》，并將涉案的房產(chǎn)過戶至吳小姐名下。

經(jīng)過審理，一審法院認(rèn)為：吳小姐已經(jīng)履行了合同的付款義務(wù)，涉案的房產(chǎn)也已經(jīng)贖出紅本在手，房產(chǎn)也已經(jīng)交付給其實(shí)際占有使用，胡先生提出的加價(jià)理由不成立，應(yīng)該完整的履行合同義務(wù)。吳小姐已經(jīng)履行了主合同義務(wù)的情況下，胡先生并無單方解除合同的權(quán)利，故對于被告要求繼續(xù)履行合同的訴訟請求，本院予以支持。

案例二：賣家反價(jià)被判賠成交價(jià)20%違約金

買賣雙方于2015年3月14日簽訂買賣合同，賣方同意將深圳某套住宅出售給買方，房屋建筑面積為88平方米。約定的成交價(jià)格為220萬元。合同成交當(dāng)日買家支付了10萬元定金，并在3月30日辦理資金監(jiān)管，監(jiān)管金額為49萬元。2015年4月20日銀行出具貸款承諾書。然而，3月30日房地產(chǎn)新政調(diào)整，深圳房價(jià)暴漲。賣方于4月22日發(fā)出解約通知書，理由是“涉案房產(chǎn)存在口頭租約，租客不同意提前搬遷，并主張優(yōu)先購買權(quán)”。

2015年5月5日買方起訴賣方。經(jīng)過審理，深圳市龍崗區(qū)人民法院一審判決認(rèn)為，雙方的合同中明確約定賣方要保證承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)并保證交樓前解除租賃合同，賣方現(xiàn)在又以承租人拒絕解除合同等理由單方面解除合同，已經(jīng)構(gòu)成違約。

由于該房產(chǎn)存在其他糾紛,繼續(xù)履行合約強(qiáng)制過戶的條件已不存在。因而一審法院判決按照成交價(jià)的20%來承擔(dān)違約責(zé)任，賣方返還10萬元定金、賠償違約金44萬元。同時(shí)4600元受理費(fèi)以及3220元保全費(fèi)也均由賣方承擔(dān)。

案例三：賣家違約想賠定金了事法院判決繼續(xù)履行合同

2015年3月8日，買方與賣方簽訂了買賣合同。合同約定賣方將羅湖區(qū)某小區(qū)園住宅轉(zhuǎn)讓給買方，交易價(jià)格為215方。買方在當(dāng)天支付了5萬元現(xiàn)金。2015年的4月3日，雙方簽署了《二手樓交易資金監(jiān)管協(xié)議》，買方將首期款人民幣57萬元存入銀行的監(jiān)管賬號中。

但是到2015年5月3日，賣方卻忽然反價(jià)，并通知銀行終止資金監(jiān)管。但在此時(shí)，銀行已經(jīng)出具了貸款承諾書。賣方在決定違約后也提出按照違約條款雙倍返還定金、即10萬元來解決糾紛。但買方?jīng)]有同意，向法院提起訴訟，要求繼續(xù)履行合同，同時(shí)要求對方賠償損失人民幣20萬元。

經(jīng)深圳市羅湖區(qū)人民法院審理，一審判決認(rèn)為，雙方簽訂的合同，是雙方真實(shí)意思的表示，內(nèi)容不違反法律與行政法規(guī)的強(qiáng)性規(guī)定，是有效的合同，各方當(dāng)事人均應(yīng)嚴(yán)格履行。原告已經(jīng)履行了支付定金、首期款、提出貸款申請等義務(wù)，且被告也承認(rèn)銀行已經(jīng)發(fā)貸款承諾函，承諾貨款150萬元。這足以表明原告已經(jīng)履行合同項(xiàng)下的義務(wù)。被告卻明確表示不予繼續(xù)履行合同，已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。但原告沒有提供相應(yīng)損失憑證，再加上被告在拒絕履行賣房義務(wù)之后，主動要銀行解除資金監(jiān)管，并積極尋求和解，已經(jīng)盡到止損的義務(wù)，因而法院沒有支持原告提出的賠償請求。

案例四：法院調(diào)解繼續(xù)履行合同

2015年1月17日某居間公司居間，巫某向被告楊某購買龍崗區(qū)吉華路某花園房產(chǎn)，成交價(jià)255萬元。巫某當(dāng)天簽約支付定金2萬元，3日內(nèi)支付定金3萬元。4月15日前監(jiān)管首期款，并申請銀行按揭貸款。楊某在簽約當(dāng)日將房產(chǎn)證交居間公司。同時(shí)雙方簽訂了《合同主體變更確認(rèn)書》。楊某同意將買方姓名變更為巫某，由巫某繼續(xù)履行合同的相關(guān)義務(wù)。

合同簽訂后，居間公司保證人向楊某支付定金5萬元，買賣雙方也按約在銀行監(jiān)管首期款82萬元。后銀行要求追加監(jiān)管首期款24萬元。

然而，當(dāng)巫某按要求將該款打入銀行監(jiān)管賬號后，楊某卻想反價(jià)拒絕配合簽字。

經(jīng)過多次催促和商量之后，楊某依然堅(jiān)持不簽字。隨后，巫某將其告上法院。要求其繼續(xù)履行合同將房產(chǎn)過戶，并要求其承擔(dān)延遲履行違約金。

在法院主持調(diào)節(jié)之后，經(jīng)過協(xié)商，雙方達(dá)成和解，法院出具民事調(diào)解書。

在上文中，我們?yōu)榇蠹医榻B了四個有個賣方違約的案例及相關(guān)的處理辦法，我們知道賣家之所以會違約，還是因?yàn)橐惶煲粋€價(jià)的房價(jià)，一夜之間賣家發(fā)現(xiàn)自己的房屋價(jià)格又攀升了幾十萬，就自然而然被利益沖昏了頭，即使違約也要多賺一點(diǎn)錢，所以我們希望大家在閱讀完這些案例之后，能夠盡可能地了解如果自己遭遇到了這種情況應(yīng)該怎樣面對和處理，希望大家都能夠維護(hù)自己的權(quán)益。