在房地產行業(yè)的交易過程中，我們會涉及到許許多多不同類型、不同作用對象以及不同效力的合同，它們根據(jù)角色的不同發(fā)揮的重要性也是不一樣的，但是每一份合同都可以幫助我們保障自己的合法權益，因此都需要加以重視。比如今天分析的商品房預售合同，關于它生效的條件就包括了主體合格、意思表示真實、內容和形式合法這三個部分的內容。

一、商品房預售合同生效條件

品房預售合同的有效條件包括:主體合格、意思表示真實、內容和形式合法。

在這些有效條件中,當事人的意思表示真實和內容合法并沒有特殊之處,可以按照合同法的一般原理加以認定。但在主體合格和形式合法兩個要件上,商品房預售合同有其特殊性。

(一)商品房預售合同的主體必須合格商品房預售合同的主體雙方為預售方和預購方。我國現(xiàn)有的法律、法規(guī),對商品房預售合同的當事人雙方都有條件的限制和要求。

預售方應當具備的條件。根據(jù)《城市房地產管理法》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規(guī)定,商品房預售合同的預售方應當具備下列條件:

(1)預售方必須是經(jīng)過批準設立,并在工商管理部門登記注冊的房地產開發(fā)企業(yè)。房地產開發(fā)企業(yè)是以營利為目的,從事房地產開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。但是,如果不具備房地產開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè),在《城市房地產管理法》施行之前,與他人訂立了商品房預售合同,而在一審訴訟期間依法取得了房地產開發(fā)經(jīng)營資格,則可以認定合同有效;

(2)預售方必須交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書。但在《城市房地產管理法》施行之前,預售方?jīng)]有取得土地使用權證書,但投入了一定的開發(fā)建設資金,進行了施工建設,并與他人訂立了商品房預售合同,而在一審訴訟期間補辦了土地使用權證書的,則可以認定合同有效;

(3)預售方必須取得建設工程規(guī)劃許可證,投入的開發(fā)資金必須符合法律的要求。預售方必須按提供預售的商品房計算,投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總的百分之二十五以上,并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期;

(4)預售方必須取得商品房預售許可證明。但在《城市房地產管理法》施行之前,預售方?jīng)]有取得商品房預售許可證明的,而在一審訴訟期間補辦了商品房預售證明的,則可以認定合同有效。

2、預購方應當具有的條件。從理論上講,預購方必須是具有完全民事行為能力的人。除此之外,有兩種情況:

(1)根據(jù)《城市商品房預售管理辦法》的規(guī)定,預售方向境外預售商品房的,應當提交允許向境外銷售的批準文件;

(2)根據(jù)人民法院在1993年《全國民事審判工作座談會紀要》:“無當?shù)貞艨诘娜速徺I城鎮(zhèn)房屋,對于符合本地區(qū)房屋買賣法規(guī)規(guī)定的,可以認定買賣有效?！?nbsp;無當?shù)貞艨诘娜速I賣本地城鎮(zhèn)房屋將取決于當?shù)卣贫ǖ姆课葙I賣法規(guī)。

(二)商品房預售合同的形式必須符合法律的規(guī)定根據(jù)法律的有關規(guī)定,商品房預售合同必須采取書面形式。在實踐中,商品房預售合同一般采取標準合同的形式,具體條款由預售方事先擬定,主要內容包括:雙方當事人的情況;預售商品房的基本情況(如商品房的坐落、土地使用權證號、建設工程規(guī)劃許可證號、商品房預售許可證號、房屋建筑面積、房屋結構等等);預售商品房的價格及支付辦法、期限;交付房屋的日期;違約責任及免責條件;糾紛的解決方式等。根據(jù)《城市房地產管理法》的規(guī)定,當事人訂立商品房預售合同后,預售方應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案?！冻鞘猩唐贩款A售管理辦法》亦規(guī)定:“商品房預售,開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)?！?/p>

雖然合同的重要性不言而喻，但是在實際生活中，還是有很多朋友明明事前簽署的合同，但是真正發(fā)生糾紛的時候卻依舊無法有效利用合同來保障自己的權益利益。原因可能是因為合同不符合規(guī)范，無法生效。比如上文舉例的合同生效必須具備的三個因素——主體合格、意思表示真實、內容和形式合法，它們就是缺一不可的條件，也是需要大家明確學習對象。