上海商住兩用房水電費介紹
時間 : 2024-11-19
一般而言，現在市面上出售的房產都可以分為好幾種，既有我們熟知的專門供居住的民用房，也包括其他既可以滿足商戶經營，又可以用于居住的商住兩用房。兩者的差異不僅僅體現在定位方面，就前期的價格、中期的水電費收取方面看來也是不一樣的。所以下文就舉例了具有代表性的上海商住兩用水電政策，通過對它們的描述分析以供大家參考學習。
一、上海商住兩用房水電費
1、商住兩用房子水電費比民用高2倍。
2、原因：商住兩用房是商業用電所以比民用的高。商住兩用房的造價高。
3、延伸：商住兩用房和民用房的區別就可以看出了商住兩用房高的原因。
(1)產權年限不同。(民宅70年，商住50年、40年)
(2)未來使用費不確定：水、電、暖等使用費用都將采取商用價格。(簽合同一定要看下。合同上寫的是民用水電費還是商住水電費繳付)。
(3)水費差異。普通住宅項目初次購買和未來轉讓時契稅為1.5%，而商住兩用房50年產權的住宅，其契稅按3%繳納。
(4)貸款條件限制。商住兩用房不能用公積金貸款就算貸款只有五六成按揭。貸款利率也很高，首付也很高。
(5)建設標準不同。商住人防和消防的建設標準高，開發商成本高。
二、上海商住兩用水電政策
1、營業稅個稅捆綁征收。
營業稅按照差價5.5征收，個稅就按照差價的20%征收。
營業稅按照成交價5.5征收，個稅就按照成交價的1%征收。
這個不用選擇，房產局系統會自動帶你按照最少的那種辦法繳納。
如果你沒有當時的發票或者評估價格，那么個稅是按照你的成交價20%直接征收，會非常恐怖
2、土地增值稅。
計算很復雜!土地增值稅應納稅額=(轉讓收入-評估價格或發票價格-與轉讓房地產有關的稅金)×適用稅率
這里的使用稅率按照你的增值額來算，增值額超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。
增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。
增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。
增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
如果你發票，評估價格都沒有那么算下來是按照成交的3%征收。
注:和住宅交法完全不同
上海商住兩用房相對于普通的房產而言比較特殊，不僅僅表現在它水電費比民用高2倍這一方面，而且我們發現，就建設標準、產權年限、貸款條件方面看來它也和其他的房子不一樣。上文舉例了具體的差異，并且給出了的對應的理由，除此之外還進一步分析了上海商住兩用水電政策的實施標準，比如營業稅個稅捆綁征收和土地增值稅兩個板塊的表現。
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